Risiken des Immobilienerwerbs durch Zwangsversteigerung

Niedrige Kreditzinsen, steigende Immobilienpreise, ein zunehmend knapper werdendes Angebot auf dem Wohnungsmarkt – diese Faktoren lassen es reizvoll erscheinen, sich nach einer zwangsversteigerten Immobilie umzuschauen. Doch der Verband Privater Bauherren (VPB) rät zur Vorsicht, damit das Schnäppchen sich nicht als Schrottimmobilie entpuppt: Gründliche Prüfung ist nötig, aber nicht immer möglich.

Wer ein Heim zwangsersteigert, profitiert – wenn auch völlig schuldlos – vom Leid anderer. Privatinsolvenz infolge von Arbeitslosigkeit oder Scheidung führt nicht selten dazu, dass die Raten für das Immobiliendarlehen nicht mehr bezahlt werden können. In solchen Fällen beantragt die Bank eine Zwangsvollstreckung.

Dies ist an sich ein sachliches Verfahren. Emotionen können den Prozess jedoch im Vorfeld insofern beeinträchtigen, als der Noch-Eigentümer dem Kaufinteressenten bzw. dem vom Amtsgericht bestellten Gutachter eine Besichtigung verweigert, wozu er das Recht hat. Der Zustand der Immobilie, und damit ihr Verkehrswert, lässt sich so nur unvollständig ermitteln. „Dann kauft der Meistbietende die Katze im Sack“, warnt Niklaas Haskamp von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Um ein böses Erwachen zu vermeiden, empfiehlt der VPB, zumindest die Außenanlage mit einem unabhängigen Gutachter zu besichtigen und so viele Informationen wie möglich durch Ge- spräche mit dem Verwalter, Nachbarn und der Gläubigerbank zu sammeln.

Zwar können Meistbietende bei Eigentumswohnungen vor allem in B-Lagen derzeit bis zu 30 Prozent vom Marktpreis einsparen, doch ein Sanierungsstau kann hohe Folgekosten nach sich ziehen, denn sobald der Käufer den Zuschlag bekommt, haftet er mit der Eigentümergemeinschaft und muss sich an allen fällig werdenden bzw. überfälligen Baumaßnahmen  finanziell beteiligen. Das gilt natürlich auch für den Hauskauf: Gewährleitung oder Mängelhaftung ist ausgeschlossen. Wer also im Nachhinein größere Baumängel feststellt, kann den Kauf nicht rückgängig machen.

Kooperiert der Eigentümer jedoch und liegen alle Fakten auf dem Tisch, kann eine Zwangsversteigerung durchaus ein attraktiver Weg des Immobilienerwerbs sein, zumal auch Nebenkosten wie Maklerprovision und Notargebühren wegfallen. Zu zahlen sind die vergleichsweise geringe gerichtliche Zuschlagsgebühr, der Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland bei 4,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt.

Etwas knifflig wird es bei der Finanzierung. Kaufwillige sollten sich im Vorfeld der Versteigerung eine Darlehenszusage der Bank über die Höhe des geplanten Maximalgebots holen. Die selbst gesetzte Kostengrenze sollten Sie auch im Eifer des Bietergefechts nicht überschreiten. Hier hat sich schon so mancher durch ein zu hohes Gebot finaziell überfordert.

Um sich mit dem Prozedere vertraut zu machen, sollten Sie zwei oder drei Versteigerungen als Zuschauer besucht haben, bevor Sie selbst mitbieten. Zehn Prozent des Verkehrswertes müssen im Vorfeld hinterlegt werden. Haben Sie den Zuschlag bekommen, ist der Kaufpreis innerhalb von sechs Wochen, inklusive vier Prozent Zinsen, an das Gericht zu überweisen. Mit der Immobilie erwirbt der Meistbietende auch einen Räumungstitel gegen den (Ex-)Eigentümer. Mietern kann er wegen Eigenbedarfs kündigen, wobei die Frist von drei Monaten eingehalten werden muss.

Informationen über Termine und Objekte erhält man beim jeweiligen Amtsgericht oder deutschlandweit auf den Portalen www.zwangsversteigerung.de und www.zvg.com.