Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) arbeitet derzeit an der Mietrechtsreform 2016. Neben weiteren mieterfreundlichen Regelungen soll darin der Mietspiegel neu aufgestellt und die Mietpreisbremse überarbeitet werden.
Die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form erwies
sich als wirkungslos. Seit Mitte 2015 in Kraft, sollte sie zu einer Deckelung
der Wiedervermietungsmiete in städtischen Gebieten „mit angespanntem
Wohnungsmarkt“ führen. Der neue Mieter sollte nicht mehr zahlen müssen, als die
ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 Prozent. Doch laut Angaben des Deutschen Mieterbundes
(DMB) liegt der Mietzins bei Wiedervermietungen in Gebieten mit „angezogener
Bremse“ derzeit durchschnittlich 22 Prozent über der Vergleichsmiete.
Mittlerweile brachte der Berliner Senat eine Initiative
zur Reform des stumpfen Instruments in den Bundesrat ein. Demnach sollen
Vermieter verpflichtet werden, die Miete des Vorgängers offen zu legen. Wer bei
der Wohnungssuche derzeit auf diese Angaben bestehe, müsse „oftmals erleben
dass er dann eben die Wohnung nicht bekommt“, so Senatschef Müller. Mehr als
die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent darf der Vermieter
nur verlangen, wenn eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat. Fordert
ein Vermieter für eine unsanierte Altbauwohnung 20 Prozent mehr Mietzins, gilt
er laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches als Wucherer und macht sich damit strafbar.
Damit der „Wuchererparagraf“ greift, soll die Beweispflicht umgekehrt werden.
Der Mieter muss dann nicht mehr belegen, dass er in eine Notlage gerät, weil er
auf die Anmietung ausgerechnet dieser Wohnung angewiesen ist. Stattdessen muss
der Vermieter die Steigerung rechtfertigen.
Reform und Aufwertung des Mietspiegels
Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist im Mietspiegel
festgelegt. Bislang wird dieser anhand der Mietverträge ermittelt, die in den
vergangenen vier Jahren verändert wurden. Künftig sollen die letzten acht Jahre
bei der Erstellung des Mietspiegels ausschlaggebend sein. Der „qualifizierte
Mietspiegel“ hat im Streitfall ebenso viel Gewicht wie ein gerichtliches
Sachverständigengutachten.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Ein weiterer wichtiger Eckpunkt der Mietrechtsreform sind
die Modernisierungskosten. Statt der bisherigen 11 Prozent sollen dann nur noch
8 Prozent auf den Mieter umlegbar sein. Außerdem beinhaltet die Reform eine Kappungsgrenze
für die umlegbaren Kosten. Diese dürfen dann nur noch maximal drei Euro pro
Quadratmeter im Zeitraum von acht Jahren betragen.
Damit Mieter sich bei steigenden Kosten nicht auf die
Modernisierungkappungsgrenze oder die, ebenfalls neue, Härtefallklausel (max.
40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizung) berufen können, wird die
Berechnung der Modernisierungsumlage vereinfacht. Kosten bis zu 10.000 Euro
sind zu 50 Prozent umlegbar. Förderungsmittel werden nicht mehr zu Gunsten der
Mieter berücksichtigt. Auch ein altersgerechter Umbau wird künftig als
Modernisierung gewertet.
Berechnung der Wohnfläche
Letzter Punkt ist die strittige Berechnung der
Wohnfläche. Nicht mehr das, was im Mietvertrag steht, sondern die tatsächliche
Größe des Objekts ist Maßstab für die Berechnung einer Mieterhöhung. Balkone,
Terrassen und Dachgärten werden zu einem Viertel angerechnet.
Quellen: Bundesministerium für Justiz und
Verbraucherschutz, (bmjv.de), BGB, mietrecht-reform.de, deutsche-wirtschaftsnachrichten.de,
meineimmobilie.de.