Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.
Das richtige Vorgehen bei einem Mietausfall
Wer eine Immobilie vermietet, trägt eine große Verantwortung. Entsprechend genau sollte ein Mietvertrag ausgeführt und vereinbart werden. Eine große Rolle spielt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, ebenso wichtig sind klare Regeln. Oft klappt ein Mietverhältnis so reibungslos, doch selbst bei der sorgsamsten Prävention kann eine Gefahr nicht vollkommen vermieden werden: der Zahlungsausfall des Mieters. Ein solches Ereignis muss nicht sofort Probleme machen, sollte aber angepackt werden. Wie sie den Ausfall der Miete bestmöglich verhindern und welche Maßnahmen bei einem tatsächlichen Zahlungsausfall ergriffen werden sollten, erfahren Sie in den folgenden Schritten.
Einem Mietausfall entgegen wirken
Wie hoch das Risiko eines Mietausfalls ist, entscheidet sich zum Teil bereits bei der Auswahl des Mieters. Als Vermieter steht es Ihnen zu, unter mehreren Interessenten den Ihrer Meinung nach zu Ihrer Immobilie Passenden auszuwählen. Damit sind Sie ein Stück weit für das Vermieter-Mieter-Klima verantwortlich, das später zwischen Ihnen herrschen wird. Denn als Besitzer einer Immobilie können Sie am Besten einschätzen, zu wem diese passt. Kriterien sind hierbei nicht nur die Vorlieben und Prioritäten der eventuellen Mieter, sondern auch deren finanzielle Vergangenheit. Gab es zu früherem Zeitpunkt bereits Finanz- und Bonitätsprüfungen, ist an einem reibungslosen Zahlungsablauf zu zweifeln. Wer bei der Auswahl der Mieter sensibel und bewusst vorgeht, vermeidet, dass es später zu Konflikten kommt – etwas, das die Situation im Mietausfall nochmals deutlich verschärfen kann. Bewegen Sie sich dagegen von Anfang an auf einer vertrauens- und respektvollen Basis mit dem Mieter, wird auch ein eintretender Mietausfall nicht allzu problematisch sein.
Auch nach Auswahl der Mieter ist es wichtig, stets auf die Rollen zu achten, die beide Mitspieler einnehmen: so sollte sich ein Mieter niemals „ausgepumpt“ und lediglich als „Geldquelle“ benutzt fühlen. Geben Sie dem Mieter Raum und setzen Sie ihn nicht unter Druck, andernfalls könnte er Ihnen einen drohenden, beziehungsweise bereits bestehenden Zahlungsausfall verschweigen, was die Lage zusätzlich belastet.
Versichern gegen Mietausfälle
Abgesehen von der zwischenmenschlichen Basis können Sie sich auch versicherungstechnisch absichern. Die sogenannte Mietausfallversicherung ist sozusagen ein Auffangnetz, das Ihnen die Angst vor einem Mietausfall teilweise nehmen kann. Zwischen 50 und 100 Euro werden monatlich an Leistungen fällig, um die Versicherung aufrecht zu halten. Da die genauen Summen jedoch von Objekt und Miethöhe abhängig sind, lassen sich hier schwer pauschale Preisangaben aufstellen. Auch die Parameter des Versicherungsschutzes variieren bei einer gewerblichen beziehungsweise privaten Nutzung stark. Häufig ist das vereinbaren eines klassischen, die nicht gezahlten Mieten abedeckenden Ausfallschutzes, dem jedoch zum Beispiel noch eine Extra-Leistung für Sachschäden hinzugefügt werden kann. Die an die Versicherung zu zahlenden Beiträge sind unter Verpachtung und Vermietung übrigens steuerlich absetzbar. Achtung: die komplette Miet-Erstattung, die einige Anbieter zur Auswahl
stellen, erstreckt sich meist nur über eine Summe von 5000 – 10 000
Euro. Konsultieren Sie daher bei Zweifel unsere Experten um Ihren
optimalen Weg zu finden.
Selbstverständlich darf das Einkommen durch die Vermietung einer Immobilie ein wichtiger Teil Ihrer finanziellen Situation sein. Optimal ist es aber, wenn Sie nicht komplett finanziell abhängig von diesen Einnahmen sind. Das schafft im Falle eines finanziellen Engpasses eines Mieters Entspannung und es fällt Ihnen leichter, strategisch vorzugehen.
Bestenfalls vermieten Sie mehrere Immobilien gleichzeitig. Kommt es dann doch einmal zum Ausfall einer Miete, kann der Verlust durch die anderen, weiterlaufenden Mietzahlungen vorerst kompensiert werden.
Den zahlungsunfähigen Mieter verstehen
Liegt trotz gutem Mietverhältnis und einer finanziell unbelasteten Vergangenheit des Mieters plötzlich ein Zahlungsausfall vor, sind Sie verständlicher Weise irritiert und skeptisch. Versuchen Sie dennoch, keine vorschnellen Schlüsse zu ziehen und zunächst den Hintergründen auf die Spur zu kommen. Tatsächlich sind der Hauptanteil bundesweiter Mietausfälle laut Bundesjustizministerium auf sogenannte unverschuldete Zahlungsschwierigkeiten zurückzuführen. Dazu zählt beispielsweise eine krankheitsbedingte Arbeitslosigkeit oder Einschränkungen im Job durch Unfälle – beides oft gefürchtete Schicksalsschläge. Ebenso ungewünscht und problematisch sind psychische, die Arbeit verhindernde Krankheiten, die beispielsweise aus einer Scheidung oder dem Tod eines engen Angehörigen hervorgehen. Auch die Justiz hat hierbei Probleme, eine gute Lösung zu finden.
Versuchen Sie daher im Falle einer Zahlungsunfähigkeit, den Mieter möglichst respektvoll und sensibel nach den Gründen zu befragen. Bedenken Sie etwaige Schuld- und Angstgefühle des Mieters, sowie eine gewisse Ratlosigkeit über die Zukunft. War das Mietverhältnis zuvor schon gut, ist die Chance groß, dass der Mieter frühstmöglichst mit seinen Problemen auf Sie zu kommt und willig ist, das Problem so schnell es geht zu beseitigen, sprich er ist somit auch offen für Ihre Vorschläge. Was Sie in jedem Fall vermeiden sollten, ist eine Frontenbildung. Diese kann einer Lösung erheblich im Weg stehen.
Die Kontaktaufnahme zum Mieter
Stellen Sie den Ausfall der Miete fest, ist ein schnelles, aber nicht überstürztes Handeln gefragt. Ein gutes Mittel, den Kontakt zum Mieter herzustellen ist eine E-mail, in der Sie höflich aber konkret die Lage schildern und dem Mieter ein persönliches Gespräch anbieten. Für den Mieter sind vor allem Informationen über die Zukunft wichtig und hilfreich. Der grundsätzliche Leitfaden im Mietwesen lautet: Erst Mahnung, dann Drohung, dann Kündigung. Überfordern Sie Ihren Mieter jedoch nicht direkt mit dieser harten Ansage sondern beschreiben Sie sachlich, wozu sie verpflichtet sind, wenn keine weitere Mietzahlung erfolgt. Die Gründe der Zahlungsunfähigkeit spielen eine maßgebliche Rolle. Weisen Sie den Mieter auch darauf hin, dass anstelle einer Drohung eventuell eine Ratenzahlung der Rückstände möglich ist, insbesondere wenn der Vorfall nach einer langen, unproblematischen Vermietung stattfindet und der Mieter grundsätzlich zahlungswillig ist.
Als Vermieter Ihrer eigenen Immobilie wissen Sie, welches Verfahren wann angebracht ist. Bestenfalls kennen Sie den Mieter bereits etwas und ahnen, was für Ihr Mietverhältnis am Besten ist. Bei Zweifeln stehen Ihnen unsere Experten jederzeit gerne zur Verfügung.
Die Initiative gegen den Mietausfall ergreifen
Auch bei diesem Schritt hängt viel davon ab, wie positiv das Mietverhältnis in der Vergangenheit war. Bestenfalls sieht Sie der Mieter als Vertrauensperson an und ist bereit, das Problem mit Ihnen gemeinsam anzupacken. In der überfordernden Situation einer Zahlungsunfähigkeit sind viele Menschen überfordert und sind dankbar für einen kleinen Anstoß. Diesen können Sie als Vermieter geben, ohne dabei direkt zu einem Motivationscoach zu mutieren. Ein häufiger Fall als Beispiel: die Mietausfall ist auf eine Arbeitslosigkeit des Mieters zurückzuführen. Ihnen als Vermieter ist es nicht möglich, einen Antrag auf Arbeitslosengeld oder Sozialleistungen zu stellen. Anders verhält es sich mit dem Mieter: hier hilft ein Gang zur Agentur für Arbeit beziehungsweise dem Sozialamt, den Sie eventuell begleiten können. So kann der Mieter einen Antrag für Zuschüsse/ auf Übernahme einreichen und sich in der Regel auf ein zuverlässiges Zahlen des Amtes verlassen. Die Bedingung – der Mieter ist sich seiner Mitwirkungspflicht benutzt und führt diese auch aus. Dieses Verfahren bedeutet für Sie als Vermieter eine finanzielle Entlastung.
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Tipps geholfen zu haben und wünschen Ihnen viel Erfolg!
Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!