Kein heißes Wasser, ein Schimmelfleck an der Wand, Hitze, Baulärm, Hundegebell – in welchen Fällen ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Kann der Mieter sie eigenmächtig vornehmen? Und was kann und sollte der Vermieter in diesem Fall tun?
Wie Sie als Vermieter souverän reagieren.
Mit dem Recht, die Miete ohne Zustimmung des Vermieters zu mindern (§ 536 BGB), hat der Gesetzgeber dem Mieter ein machtvolles Werkzeug an die Hand gegeben, um die Beseitigung gravierender Mängel zu beschleunigen und sich selbst für die bis dato verminderte Wohnqualität zu entschädigen. Doch sollte er sich vorab gründlich informieren, denn eine zu Unrecht geltend gemachte Mietminderung gilt als Zahlungsverzug und berechtigt den Vermieter zur Kündigung.
Es liegt nicht nur im ureigenen Interesse des Vermieters, dass sein Wohneigentum keinen Schaden nimmt; er ist auch dazu verpflichtet, die vermieteten Räume von Mängeln aller Art freizuhalten – und zwar unabhängig davon, ob er dafür verantwortlich ist. Dazu ist er auf die Information des Mieters, die sogenannte Mängelanzeige, angewiesen, die es ihm erlaubt, den Schaden zu prüfen (vor Gericht ist der Mieter in der Beweispflicht). Fehlt die konkrete Beschreibung über Art und Umfang des Mangels oder wird dieser nicht unverzüglich angezeigt, verliert der Mieter das Recht auf Mietminderung und kann dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig werden.
Ist formal nichts zu beanstanden, sollte der Vermieter als Nächstes prüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist. Das Problem dabei: Die Rechtslage ist nicht immer eindeutig. Im Zweifelsfall ist juristische Beratung unabdingbar. Grundsätzlich gilt: Voraussetzung für eine Mietminderung ist eine erhebliche Einschränkung beim Gebrauch des Wohnraums wie ein Wasserschaden, Heizungsausfall oder Schimmelbefall. Technische Anlagen, wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Gehen sie kaputt und werden nicht wieder instandgesetzt, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietminderung. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann er sogar fristlos kündigen, informiert der Mieterverein München.
Anders sieht es bei Bagatellschäden aus wie tropfenden Wasserhähnen oder klemmenden Rollläden. Mietminderungsberechtigt ist der Mieter selbstverständlich auch nicht, wenn er den Mangel selbst verursacht hat, wenn also zum Beispiel der Schimmelbefall durch unsachgemäßes Heizen und Lüften verursacht wurde. Auch wenn der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war und vom Mieter ohne Vorbehalt akzeptiert wurde, ist er später nicht zu einer Mietminderung berechtigt.
Auch bei einer energetischen Sanierung (Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch) ist eine Mietminderung zumindest in den ersten drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 BGB).
Ein großer Zankapfel ist das Thema Baulärm. Hierzu fällte der BGH im April 2020 ein Grundsatzurteil (Az. VIII ZR 31/18). Demnach müssen nachteilige Veränderungen in der Umgebung, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, vom Mieter hingenommen werden. Eine Mietminderung kommt nur im Einzelfall bei massiver Lärmbelästigung in Betracht.
So sollten Sie als Vermieter reagieren.
Stellt sich heraus, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, muss der Vermieter schriftlich widersprechen und seinen Widerspruch begründen. Kommt es zu keiner Einigung, kann er die Nachzahlung der geminderten Miete vor Gericht einfordern. Ist die Mietminderung unberechtigt und handelt es sich um Zahlungsverzug, ist nach zwei Monaten nicht oder nur teilweise gezahlter Miete eine fristlose Kündigung möglich.
Ein großer Streitpunkt vor Gericht ist die angemessene Höhe der Mietminderung. Mietminderungstabellen (zum Beispiel unter mietrecht.com) bieten eine erste Orientierung, doch die Gerichtsurteile, auf denen sie basieren, beziehen sich auf Einzelfälle und sind nicht verallgemeinerbar.
Unser Rat: Vor allem anderen gilt es, ruhig zu bleiben und das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Riskieren Sie keinen langwierigen Prozess für einen Mangel, der womöglich schnell aus der Welt geschafft werden kann.
Quellen: mietrecht.com, objego.de, immowelt.de, fr.de, anwalt.org, kgk-kanzlei.de, allianz.de, deutschesmietrecht.de, Mieterverein München, gesetze-im-internet.de
