Welche Rechte haben Vermieter und Mieter in Corona-Zeiten?

Die Corona-Epidemie stellt uns vor eine nie dagewesene Situation. Sie wirft auch mietrechtlich viele neue Fragen auf (z. B. Kündigungsschutz). Sowohl der Deutsche Mieterbund als auch der Interessenverband Haus & Grund weisen darauf hin, dass es sich bei den nachfolgenden Antworten vorerst nur um Einschätzungen und nicht um einen verbindlichen juristischen Rat handelt. Da die Maßnahmen fortlaufend an die aktuelle Situation angepasst werden, beziehen sich die gegebenen Antworten auf den am 18.5.2020 geltenden Sachstand.

Kurzarbeit, Kündigung, Geschäftsschließungen oder Auftragsmangel: Die Maßnahmen zur Eindämmung von Covid-19 führten und führen bei vielen Arbeitnehmern, Unternehmern und Selbstständigen zu wirtschaftlichen Einbrüchen und finanziellen Engpässen. Die Einnahmen fehlen, die laufenden Kosten laufen weiter. Zu Buche schlagen nicht zuletzt die Miet- und Nebenkosten.

Damit Mietern nicht gekündigt werden kann, wenn sie infolge der Corona-Pandemie in Zahlungsnot geraten, hat der Bundestag am 25. März 2020 eine temporäre Anpassung des Mietrechts beschlossen. Normalerweise darf ein Vermieter gemäß § 543 BGB dem Mieter kündigen, wenn dieser zwei Monate in Folge die Miete schuldig bleibt.

„Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren“, heißt es zur Begründung in einem Dokument des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV). Damit der Kündigungsschutz greift, muss der Mieter allerdings zum Beispiel durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers erst nachweisen, dass die Corona-Krise der Grund für den Zahlungsrückstand ist.

Der krisenbedingte Kündigungsschutz gilt zunächst bis Ende Juni. Sollte die Pandemie weiter andauern, will die Bundesregierung ihn jedoch bis September verlängern. Grundsätzlich gilt, dass die Miete in voller Höhe gezahlt werden muss. Der Mieter darf die Zahlung aber aussetzen oder in Raten zahlen. Dies gilt auch für die Nebenkosten. Bis spätestens Juni 2022 hat er dann Zeit, die aufgelaufenen Mietschulden zu begleichen.

Eine Mietkürzung ist keine Option (es sei denn, der Vermieter bietet sie freiwillig an). Dazu müsste das Mietobjekt einen gravierenden Mangel aufweisen. „Die Pandemie ist aber kein Mangel der Mietsache“, stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Auch wenn der Hausnachbar an Covid-19 erkrankt ist, ist dies kein Grund für eine Mietminderung.

Das Recht auf Mietminderung steht dem Mieter nur dann zu, wenn das Bewohnen von Wohnung oder Haus durch gravierende Faktoren wie zum Beispiel Ausfälle bei Strom, Heizung oder Wasser erheblich eingeschränkt ist. Dieser Fall ist jedoch unwahrscheinlich, da Handwerker auch während der Pandemie ihren Beruf ausüben dürfen – vorausgesetzt die Abstandsregeln von mindestens 1,50 Metern werden eingehalten.

Wie steht es mit Wohnungsbesichtigungen und Umzügen unter dem Aspekt, dass Kontakte  drastisch reduziert werden sollen? Laut Mieterverein München konnten Mieter bis zum 6. Mai 2020 den Besuch von Wohnungsinteressenten ablehnen, da Besichtigungen nicht als lebensnotwendig gelten.

Inzwischen wurden die Vorsichtsmaßnahmen gelockert. Derzeit müssen während Besichtigungen die Hygieneregeln und Abstände (mind. 1,50 m) eingehalten werden. Auch sollte während der Besichtigung eine Maske getragen werden. Außerdem sind derzeit nur Einzelbesichtigungen möglich. Massenbesichtigungen sind nicht erlaubt. Natürlich hat der Vermieter oder Makler auch die Möglichkeit, die Besichtigung per Online-Rundgang anzubieten.

Umzüge sind grundsätzlich erlaubt, doch sollten Mieter dazu  möglichst ein Unternehmen beauftragen, anstatt auf die Hilfe von Familie und Freunden zu setzen. Auch bei den Umzügen gilt es, die Hygieneregeln einzuhalten.

Noch besser: Zum Schutz aller den Umzug wenn möglich verschieben und die Kündigung vorerst zurückziehen. Solange der Einzug eines Nachmieters sich als schwierig gestaltet, kommt dies auch dem Wohnungseigentümer entgegen. Gegenseitiges Verständnis und Kooperation von Mieter und Vermieter sind in Ausnahmezeiten wichtiger denn je.