Eine Scheidung kann für beide Seiten schmerzhaft und schwer zu verkraften sein. Wenn alte Gewohnheiten zerbrechen und das Leben neu sortiert werden muss, kommen oftmals Schwierigkeiten auf. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Ehepaar zuvor eine gemeinsame Immobilie bewohnt hat. Dem Wunsch nach Abstand steht im Weg, dass die Verwaltung eines Hauses viel Aufwand und Taktik erfordert. Dies ist oft schwieriger als man denkt, da man mit der Immobilie auch einen emotionalen Wert besitzt, der nun aufgegeben werden muss. Es empfiehlt sich, trotz der sich anbahnenden Ausnahmesituation nicht allzu überstürzt und undurchdacht zu handeln. So lassen sich viele Probleme bereits vermeiden. Diesem Plan kommt entgegen, dass es während dem Trennungsjahr, dem ersten Jahr nach der Scheidung, nicht Pflicht ist, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen.
Bedingungen eines Hausverkaufs
Entscheiden sich beide Eheleute dazu, die Immobilie zu verkaufen, gibt es also zunächst die Möglichkeit, das Trennungsjahr als Bedenkzeit zu nutzen. Dieses ist von § 1565 Absatz 2 BGB vorgeschrieben, bevor die Scheidung rechtsgültig ist.
Ist es aus persönlichen Gründen nicht möglich, das Trennungsjahr abzuwarten, ist es auch bereits innerhalb dieser 12 Monate möglich, einen Verkauf vorzunehmen. Insbesondere dann, wenn nur noch ein Partner die Immobilie bewohnen wird und sie als zu groß befindet. Es ist dann möglich, den Wohnwert unter dem Mietspiegel anzugeben. Bei einem Verkauf im Trennungsjahr sollte allerdings feststehen, dass die Lebensgemeinschaft endgültig beendet ist – ansonsten tun sich im weiteren Verlauf viele weitere Probleme auf. Ist das Trennungsjahr verstrichen, haben beide Partner das Recht auf einen Verkauf.
Die Kosten eines Hausverkaufs
Viele Menschen müssen im Zuge eines Hausverkaufs feststellen, dass die Kosten schnell unterschätzt werden können. Verschärft wird dieses Phänomen natürlich, wenn der Verkauf im Zuge einer Scheidung stattfindet, die ohnehin schon belastend auf Kasse und Nerven wirkt.
Generell gilt beim Hausverkauf die Grunderwerbssteuer, vorgeschrieben bei jeglicher Eigentumsübertragung. Ein Worst-Case-Szenario der Finanzlage wünscht sich wohl kein scheidender Ehepartner. Es ist daher wichtig, eine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit möglichst zu verhindern. Vorsicht ist auch bei laufenden Krediten geboten, die in Gefahr laufen, nicht mehr gültig zu sein. Gründe hierfür sind Zahlungen wie Unterhalt oder Änderungen in der Steuerklasse.
Laufende Immobilienkredite können zur Last fallen
Ein Gefahrenfaktor des oben genannten Worst-Case-Szenarios ist ein laufender Immobilienkredit. Häufig tragen hier beide Partner eine gesamtschuldnerische Haftung, sprich ihre Unterschriften liegen der Bank vor. Es liegt nun ihr, zu entscheiden, wer für die Abzahlung der Kreditraten verantwortlich ist. Hier sind auch Absprachen unter den Eheleuten selbst nutzlos.
Es gibt nun mehrere Optionen. Neben dem Verkauf und der Vermietung des gemeinsamen Eigenheims kann auch eine Übernahme durch einen der beiden Partner vorgenommen worden. Folgendermaßen sieht diese Möglichkeit aus: Partner A bewohnt die Immobilie weiterhein, während Partner B die Ratenzahlung übernimmt. Deren Höhe entspricht in etwa der der Miete. Weiter kann eine Entschädigung der finanziellen Differenz Abhilfe schaffen. Eine endgültige Lösung wird von der Bank vorgenommen: liegen von Seiten der Partner keine Unklarheiten bezüglich der verschiedenen Ansprüche wie beispielsweise dem Unterhalt vor, werden beide Partner zum Gespräch gebeten. Hier fällt die Entscheidung, ob ein Partner in der Lage ist, von der gesamtschuldnerischen Haftung entlassen zu werden. Generell ist es für die Bank von großer Wichtigkeit, die Kreditwürdigkeit zu überprüfen.
Wer zieht aus, wer bleibt?
Bestehen beide Partner auf die Nutzung ihrer einst gemeinsamen Immobilie, gibt es mehrere Vorgehensmöglichkeiten. Zum einen ist es ratsam, einen Familienrechtler einzuschalten. Dieser ist in der Lage, die Anträge sachlich zu klären.
Vor allem wenn noch eine Belastung vorliegt, empfiehlt es sich aber auch, die Immobilie gemeinsam zu vermieten. Das bedeutet, dass beide Partner als Vermieter fungieren und entsprechend auch diesen Aufgaben nachgehen müssen. Diese beinhalten die Anwendung von Sanierungs- und Reperaturarbeiten, aber auch die Aufstellung einer Nebenkostenabrechung einmal jährlich. Diese Alternative ist also nur dann zu empfehlen, wenn eine Einigung und reibungslose Zusammenarbeit der beiden Vermieter gewährleistet werden kann. Im Normalfall sind sich die Partner, was das Weiterbewohnen der Immobilie angeht, jedoch einig. Beispielsweise wenn einer der Beiden aus eigenem Wunsch auszieht. Diesem fällt dadurch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung zu, die sich an der örtlichen Miete orientiert. Der Grund: der Partner, der weiterhin das gemeinsame Heim bewohnt, muss keine Miete zahlen, sofern die Immobilie abbezahlt ist. Dies verschafft ihm einen finanziellen Vorteil.
Uneinigkeiten beim Verkauf
Ein weiteres Problem ist die Uneinigkeit bezüglich der Zukunft des gemeinsamen Eigenheims. Ist ein Partner während des Trennungsjahrs partout gegen den Verkauf der Immobilie, hat er die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. Achtung: gerade durch den Verkaufsdruck und die Eile, die bei einer solchen Maßnahme oft entstehen, fällt der Erlös extrem gering aus. Bedenkt man, dass bei einer Teilungsversteigerung bis zu 30% Verlust entstehen können, erscheint diese Möglichkeit nicht besonders lohnenswert. Unserer Erfahrung nach greift bei Problemen dieser Art oft eine Abfindungszahlung. Diese orientiert sich am Marktwerkt und dem Eigentumsanteils des Betroffenen und löst viele Probleme.
Knackpunkt Eigentumsregelung
Wichtig ist ein Blick in das Grundbuch: oft sind beide Ehepartner Miteigentümer der Immobilie. In diesem Fall wird der Erlös des Verkaufs 50 zu 50 aufgeteilt. Unabhänig davon, ob einer der beiden Partner Raten gezahlt oder die Finanzierung der Immobilie mit einem Vorschuss unterstützt hat. IIst im Grundbuch nur ein Partner als Eigentümer vermerkt, erhält Partner B als finanziellen Ausgleich den sogenannten Zugewinnausgleich. Dieser besteht aus der Differenz zwischen dem Anfangsvermögen der Ehe und dem Endvermögen vor der Scheidung. Wichtig: hier gilt der Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags. Das ist der Tag, an dem die Lebenspartnerschaft offiziell aufgehoben ist.
Der Immobilienberater als kompetenter Unterstützer
Generell empfiehlt es sich, als ersten Schritt einen Immobilienberater zu Rate zu ziehen. Und das bestenfalls bereits im Trennungsjahr. So werden Probleme, Streitigkeiten und folgenreiche Fehlentscheidungen vermieden und beiden Seiten wird eine konstruktive Arbeit gewährleistet. Als unabhängiger Gutachter kann der Immobilienberater ein Wertgutachten erstellen und somit die Akzeptanz des Wertes für beide Partner herstellen.
Werden diese Tipps befolgt, steht einer unkomplizerten, möglichst nervenschonenden Abwicklung nichts mehr im Wege.
Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!