Was ändert sich 2019 für Immobilieneigentümer und Mieter?

Das neue Jahr 2019 hat einige Änderungen im Gepäck. So hat der Bundestag am 30. November 2018 der geplanten Mietrechtsänderung zugestimmt, damit Wohnungen trotz stetig steigender Mietpreise bezahlbar bleiben. Diese sieht im Wesentlichen eine Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Senkung der Modernisierungsumlage ab Januar 2019 vor.

Statt der bisherigen elf Prozent dürfen in Zukunft nur acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umgelegt werden. Anders als ursprünglich geplant, gilt die neue Modernisierungsumlage nicht nur in Ballungsräumen mit hohen Mieten, sondern bundesweit.

Damit Mieter durch eine Modernisierung nicht zu stark belastet werden, darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro pro Quadratmeter liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro.

„Immer häufiger können sich Mieter die Miete für ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssen ihr gewohntes Umfeld verlassen“, beklagt Justizministerin Katarina Barley (SPD) die Folgen überteuerter Renovierungen. Um dem missbräuchlichen „Herausmodernisieren“ ein Ende zu bereiten, müssen Vermieter, die weniger solvente Mieter durch Luxussanierungen vergraulen, künftig mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Euro rechnen. Bereits die missbräuchliche Ankündigung von Luxussanierungen soll unter Strafe gestellt werden. Zudem können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.

Da die 2015 eingeführte Mietpreisbremse bislang unwirksam blieb, hat der Bundestag eine Verschärfung beschlossen: Damit Neumieter nachprüfen können, ob die verlangte Miethöhe zulässig ist, müssen Vermieter ihnen künftig vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen.

Generell dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen bis zu zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig. Um nicht mit Rückforderungen konfrontiert zu werden, sollte der Vermieter die durch die Mietpreisbremse vorgegebenen Obergrenzen also unbedingt kennen. Wer sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse beruft (z.B. wegen vor- angegangener Modernisierung), muss die Gründe hierfür unaufgefordert darlegen. Kommt der Vermieter dieser Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete auch dann nur maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen, wenn ein besonderer Grund vorliegt, der eine höhere Miete rechtfertigen würde. (Allerdings sollen Vermieter die Auskunft nachholen können.) Zudem wird es für Mieter künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreis- bremse zu rügen. Es können auch weiterhin nur Mieten zurückgefordert werden, die nach der Rüge fällig geworden sind.

In welchen Städten und Regionen die Mietpreisbremse gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der qualifizierte Mietspiegel an.

Die von der Wohnungsbranche befürchtete Änderung ist auch hier eingetreten: Um den Mietspiegel zu senken, wird der Betrachtungszeitraum von vier auf sechs Jahre verlängert. (Wenn ältere Mietpreise in die Erhöhungen einfließen, hat das zur Folge, dass das Preisniveau als Basis für aktuelle Mieten sinkt.)

Um Investoren nicht abzuschrecken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Neubauten, sondern nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer also unabhängig von diesen Auflagen festlegen. Ähnlich verhält es sich bei Modernisierungsmaßnahmen: Damit sich die Kosten für den Vermieter rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ist die vereinbarte Miete zulässig, können Vermieter sich bei einer Wiedervermietung auf den Bestandschutz berufen, auch wenn die Miete oberhalb der Preisdeckelung liegt.

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig und der seit über 50 Jahren geltenden Einheitswert für Grundstücke „völlig überholt“ sei. Der Gesetzgeber hat nun bis Ende 2019 Zeit, eine Neuregelung zu beschließen.