Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung handelt. Sollten Sie konkrete Fragen haben, wenden Sie sich bitte direkt an uns. Unter 07157/52 26 50 oder per E-Mail stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.
Generell hat der Vermieter natürlich das Recht, anfallende Nebenkosten auch auf den Mieter umzulegen, sofern diese sachgerecht errechnet, vertraglich vereinbart und auch bei einem Streitfall nachgewiesen werden können. Gerade bei unausweichlichen Kostenfaktoren wie zum Beispiel Heizung und Wasservorsorge richtet sich die Höhe stark nach den Gewohnheiten des Mieters, weshalb dieser letztlich für diese anfallenden Kosten auch Sorge zu tragen hat.
aber: Nicht alle Kosten dürfen umgelegt werden
Als Vermieter sollten Sie sich im Idealfall bereits im Vorfeld erkundigen, welche Kosten im späteren Fall vom Mieter übernommen werden müssen und in welcher Höhe. Besonders außergewöhnliche Posten in den Nebenkosten umlegen zu lassen kann schnell zum Streit mit dem Mieter führen, wenn dieser entweder darauf besteht, dass eine derartige Vereinbarung nie getroffen wurde oder er nicht den vollen Satz leisten möchte (oder kann).
Streitfälle treten zum Beispiel schnell ein, wenn ein Fahrstuhl im Objekt installiert ist den auch alle Bewohner der Immobilie frei nutzen können. Hier sollten Vermieter idealerweise schon im Vorfeld abklären, ob und in welcher Höhe die anfallenden Betriebskosten auch von Bewohnern im Erdgeschoss übernommen werden müssen. Andernfalls können steigende Posten, zum Beispiel durch eine Instandhaltung oder höhere Stromkosten, später nur schwer außergerichtlich durchgesetzt werden.
Auch sieht die Rechtsprechung ganz klar vor, dass Sie als Vermieter in der Beweispflicht stehen, wenn Sie das Umlegen von Nebenkosten auf den Mieter planen. Das heißt im Klartext, dass nach dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gehandelt werden muss. Es ist also zwingend notwendig, dass auch Sie als Vermieter versuchen unnötige Kosten zu vermeiden, indem beispielsweise Handwerker aus dem nahen geografischen Umfeld beauftragt und ausführlich Preise der jeweiligen Dienstleister verglichen werden. Steigen laufende Kosten der Immobilie, die Sie auf Mieter umlegen möchten, so müssen Sie hierfür immer den exakten Beweis mitsamt Kennzahlen erbringen, um auch vor Gericht bei einem späteren Streitfall gute Chancen für einen positiven Ausgang zu wahren.
Ausgearbeiteter Mietvertrag spart viel Ärger
Sollten Sie als Vermieter oder über die Hausverwaltung das Objekt versichert haben, namentlich via einer Gebäudeversicherung, sollte im Mietvertrag auch eine Regelung hinsichtlich steigender Tarife getroffen werden. Nebenkosten für derartige optionale Posten können zwar auf den Mieter zumindest zu Teilen übertragen werden, jedoch nur wenn sich im Mietvertrag auch die entsprechende Regelung zum Umlegen der Posten befindet. Das Umlegen der Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter gestaltet sich also nicht immer ganz einfach, besonders dann nicht, wenn der Mietvertrag lückenhaft ist oder nicht vollständig ausgearbeitet wurde. Indem die Nebenkosten und steigende Posten klar und deutlich im geschlossenen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter behandelt werden, können später Auseinandersetzungen schon im Vorfeld vermieden werden. Als Faustregel gilt: möchten Vermieter Kosten umlegen, muss dies auch vorher schriftlich vereinbart worden sein!
Tipp unsererseits: gehen Sie den Mietvertrag Schritt für Schritt mit Ihren neuen Mietern durch und weisen Sie auf alle relevanten Klauseln hin. So vermeiden Sie spätere Streitigkeiten genauso wie das gute alte “na das hätten Sie mir aber sagen müssen”-Argument.
Bei Fragen und Unklarheiten zur Umlage der Nebenkosten im Speziellen bzw. zu Rechten und Pflichten für Sie als Eigentümer helfen wir, Ihre RE/MAX Immobilienmakler aus Tübingen, Ihnen jederzeit gerne weiter!