Modernisierungsumlage soll eingeschränkt werden
Auch das Mietrecht wird in diesem Jahr verschärft. Um Mieter vor explodierenden Kosten zu schützen, plant die große Koalition in ihrem zweiten Mietrechtsänderungspaket unter anderem, die Umlage von Modernisierungskosten zu begrenzen. Bislang dürfen Vermieter jährlich elf Prozent ihrer Ausgaben auf die Jahresmiete aufschlagen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) will die jährliche Umlage auf acht Prozent beschränken. Damit gehen die Pläne von Bundesjustizminister Heiko Maas über die Vereinbarung im Koalitionsvertrag hinaus, die eine Senkung um lediglich einen Prozentpunkt vorsah. Das heißt konkret: Wenn die Modernisierung Ihrer Mietwohnung 3.000 Euro gekostet hat, können Sie nach derzeitiger Rechtslage 27,50 Euro (330 Euro pro Jahr) monatlich auf die Miete aufschlagen. Tritt die neue Regelung in Kraft, sind es nur noch 20 Euro (240 Euro pro Jahr).
Nur notwendige Modernisierungen
Um Luxussanierungen zu vermeiden, sollen zudem nur die Kosten für tatsächlich notwendige Modernisierungen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Insofern die Wohnung entsprechend genutzt wird, gehören hierzu auch alters- und behindertengerechte Umbaumaßnahmen. Von den Gesamtkosten der Sanierung abgezogen werden die Kosten für ohnehin fällige Reparaturen. Da es ziemlich kompliziert und aufwendig ist, diese Instandhaltungskosten zu ermitteln, soll das Mieterhöhungsverfahren für private Kleinvermieter vereinfacht werden. Diese dürfen einen Pauschalbetrag geltend machen. Allerdings können Sie dann nur vier statt acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich umlegen.
Kappungsgrenze für Mieterhöhung
Außerdem soll es eine Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung nach der Modernisierung geben. Demnach darf die Miete im Verlauf von acht Jahren um höchstens 50 Prozent steigen. Als Maximalgrenze sind vier Euro Aufschlag pro Quadratmeter Wohnfläche im Gespräch.
Die tatsächliche Wohnfläche zählt
Basis für eine Miet- und Betriebskostenerhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche. Abweichungen von bis zu 10 Prozent sind nicht mehr erlaubt. Grundsätzlich sollen Mieter nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete, Betriebs- und Heizkosten ausgeben müssen. Wäre dies durch eine Modernisierung der Fall, kann der Mieter finanzielle Härte geltend machen. Wird er vom Vermieter nicht rechtzeitig über dieses Recht informiert, kann er die Modernisierung auch dann noch ablehnen, wenn sie bereits begonnen hat.
Kritik des Koalitionspartners
Die Vorschläge von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) gehen der CDU zu weit: „Die Neuregelung darf nicht dazu führen, dass nicht mehr in den Wohnungsbestand investiert wird“, warnte der Unions-Mietrechtsexperte JanMarco Luczak (CDU) in Berlin. Eine Senkung der Modernisierungsumlage im vorgeschlagenen Umfang sehe er deshalb kritisch. Kritik kam auch aus den Reihen der Immobilienwirtschaft. Auch die vom BMJV geplante Reform der Regularien, nach denen der Mietspiegel erstellt wird, lehnt die CDU ab. Die Reform sieht vor, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr auf Basis der Mietpreise der vergangenen vier, sondern der letzten zehn Jahre ermittelt wird.
Die Vergleichsmieten würden dadurch erheblich sinken, gab Luczak zu bedenken. „Durch das Zusammenwirken mit der Mietpreisbremse wäre jede Dynamik und jeder Anreiz zum Wohnungsneubau damit erstickt.“ Angesichts der Unstimmigkeiten zwischen den Koalitionspartnern verweist das BMJV darauf, dass ein Referentenentwurf frühestens im Frühjahr 2016 vorliegen werde.
Quellen: Deutsche Presse-Agentur (dpa), „Saarbrücker Zeitung“, Handelsblatt, BMJV