Fachbeitrag des Monats: was wird aus der Mietpreisbremse?

„Die Mietpreisbremse ist unzureichend“ – Noch vor einigen Wochen war die Kritik an der im Juni 2015 eingeführten Regelung Dauerthema in den Schlagzeilen. Doch in Anbetracht der im Herbst anstehenden Bundestagswahlen sieht es so aus, als würden die viel diskutierten Nachbesserungen dem Wahlkampf weichen bzw. zum Wahlkampfthema werden.

Am 9. März 2017 startete die Opposition einen letzten Versuch, umstrittene Regelungen im Mietrecht noch in dieser Legislaturperiode anzugehen. Doch die hitzigen Debatten im Bundestag führten zu keinem Ergebnis. Einig ist man sich nach wie vor nur darüber, dass die Mietpreisbremse nachgeschärft werden muss, um greifen zu können. Denn nach Untersuchungen des Deutschen Mieterbundes liegt der durchschnittliche Mietzins bei einer Wiedervermietung 22 Prozent oberhalb des zulässigen Wertes. Die Mietpreisbremse, die regelt, dass der Mietzins in Stadtteilen mit Wohnraummangel bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, wird vielerorts umgegangen.

Bislang konnte sich die SPD mit ihrem Koalitionspartner aber noch nicht auf die Überarbeitung der vor eineinhalb Jahren eingeführten Regelung einigen. Die Union und die Immobilienwirtschaft befürchten, dass Verschärfungen im Mietrecht wie sie das vom Land Berlin in den Bundesrat eingebrachte Mietrechtsaktualisierungsgesetz (MietRAG) vorsah, den Mietwohnungsbau abwürgen könnten.

„Die Mietpreisbremse greift zu sehr in Eigentumsrechte ein und ist aus unserer Sicht bereits in ihrer jetzigen Form verfassungswidrig, und das wird durch eine weitere Verschärfung nicht besser“, meint Gerold Happ von Haus & Grund Deutschland. „Das Gesetz war zudem mit der Bedingung verknüpft, den Bau neuer Wohnungen anzuregen. Das hat es nicht erreicht.“

Problematisch ist, dass es keine objektiven Kriterien für einen „angespannten Wohnungsmarkt“ gibt. In Städten wie Berlin ist die Nachfrage in den einzelnen Stadtteilen sehr unterschiedlich. Hier müsste nach Stadtteilen differenziert werden, was aber bislang nur im Land Hessen üblich ist.

Auch die Pläne von SPD und Grünen, im Mietspiegel künftig die letzten acht anstatt nur vier Jahre zu berücksichtigen, um die Vergleichsmieten abzusenken, hält Happ für verfassungsrechtlich bedenklich: „Dies käme einem Einfrieren der Mieten gleich und dürfte den per se funktionierenden Mietwohnungsmarkt in Deutschland stark beeinträchtigen“, so Happ. „Immerhin sind 66 Prozent der Mietwohnungen in Besitz privater Eigentümer und bei solchen Vorgaben ist das Vermieten für diese einfach nicht mehr rentabel.“ Denn die Mieten stünden vielerorts in keiner Relation mehr zum Kaufpreis, gibt der Experte zu bedenken.

Happs Meinung nach schützt die Mietpreisbremse sozial schwache Menschen bei einem Wohnungswechsel nicht. „Der Vermieter wird stets den solventeren Bewerber bevorzugen, der sich durch die Deckelung eine größere oder eine Zweitwohnung leisten kann“, argumentiert Gerold Happ.

Die weitere Entwicklung hängt nun davon ab, wie groß das Thema im Wahlkampf wird. „Dass es nach der Wahl Änderungen geben wird, halte ich für sehr wahrscheinlich“, so Happ.

Dass die Mietpreisbremse, die in Baden-Württemberg in 68 Städten und Gemeinden gilt, kein zahnloser Papiertiger ist, zeigte ein Urteil des Landgerichts Berlin im März 2017: Die Berufung einer Vermieterin wurde darin abgewiesen und bestätigt, dass die Mietpreisbremse verfassungsgemäß sei. Die Vermieterin hatte vom neuen Mieter ihrer Wohnung in Neukölln einen wesentlich höheren Mietzins verlangt als vom Vormieter und muss sich nun mit einer Nettomiete begnügen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die zu viel bezahlte Miete (1.105 Euro in fünf Monaten) muss sie dem neuen Mieter zuzüglich Zinsen zurückzahlen.