Schimmel ist ungesund – und streiterregend

Siedelt sich Schimmel in der Wohnung an, ist der Streit zwischen Mietern und Vermietern fast vorprogrammiert. Wer ist schuld? Wer haftet für etwaige Schäden durch den pilzigen Parasiten? 

Klarer Fall: Derjenige, der ihn verursacht hat, sagt die Rechtsprechung. Doch gerade hier liegt die Streitaxt begraben, denn so klar ist das oft gar nicht. Schimmel kann durch Mängel an der Bausubstanz, Wasserschäden oder Fehler bei Sanierungsarbeiten entstehen. In solchen Fällen ist der Vermieter haftbar. 

Doch sollte der Mieter nicht voreilig die Mietzahlung einstellen oder ausziehen, Laut BGH setzt die außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nämlich voraus, dass er dem Vermieter eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Az. VIII ZR 182/06). 

Schreitet der Mieter nach Ablauf der Frist selbst zur Tat, um den Mangel zu beseitigen, verwirkt er seinen Anspruch gegenüber dem Vermieter (BGH, Az. VIII ZR 222/06). Denn erst wenn dieser nach erneuter Mahnung nicht tätig wird, kann der Mieter den Schaden bzw. den Schimmel beseitigen (lassen). Bis dieser behoben ist, hat er dann das Recht, die Miete zu mindern. Beweislast liegt beim Vermieter Aus Sicht des Vermieters mag sich die Sachlage ganz anders darstellen: Der Mieter hat nicht ausreichend gelüftet und/oder zu wandnah platzierte Möbel verhindern das Zirkulieren der Luft sind naheliegende Argumente. 

So einfach in den Raum stellen lassen sich solche Behauptungen jedoch nicht: Im Streitfall muss der Vermieter nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen. „Die Beweislast liegt nicht beim Mieter“, erklärt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund (DMB). 

Auch das Wegrücken der Möbel von der Wand ist juristisch kaum durchzusetzen: Nach einem Urteil des Amtsgerichtes Osnabrück darf der Mieter seine Möbel nach Belieben aufstellen. Es sei unzumutbar, große Möbelstü- cke zehn Zentimeter von der Wand abzurücken, befand das Gericht. 

Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, wer für die Kosten der Schimmelbeseitigung aufkommt, muss ein unabhängiger Gutachter die Schadensursache ermitteln. 

Aufsehen erregte ein Urteil des Landgerichts Frankfurt, dem zufolge es auch berufstätigen Mietern zugemutet werden könne, die Wohnung drei- bis viermal täglich zu lüften. Mieterschützer sehen dieses Urteil mit Sorge. Bisher waren Amtsgerichte meist zum gegenteiligen Schluss gekommen. So hatte z.B. das Amtsgericht München in einem ähnlichen Fall entschieden, dass es ausreichen müsse, morgens und abends die Fenster zu öffnen. 

Grundsätzlich ist es für beide Parteien aus Kostengründen ratsam, einen Rechtsstreit zu vermeiden und mithilfe eines Sachverständigen eine einvernehmliche Lösung zu finden.