Mietspiegel für größere Städte

Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen zukünftig einen Mietspiegel erstellen. Dies hat der Bundestag Ende Juni beschlossen. Ziel der Reform ist es, mehr Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu schaffen. Dadurch sollen Streitigkeiten vor Gericht – etwa bei Mieterhöhungen – verhindert werden.

Der Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument für Eigentümer, Mieter und Wohnungssuchende. Er hat den Anspruch, die „ortsübliche Vergleichsmiete“ – also die durchschnittliche Miete in einer Stadt – transparent zu machen. Diesen Durchschnitt ermittelt die Gemeinde anhand von Kriterien wie Lage, Art, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit und Alter einer Wohnung. Der Mietspiegel definiert, auf welches Niveau eine Miete in bereits bestehenden Verträgen angehoben werden darf. In Städten mit Mietpreisbremse legt er fest, wie hoch die Miete bei neuen Verträgen sein darf. „Anhand von Mietspiegeln können Vermieter Mieterhöhungen begründen – und Mieter können überprüfen, ob diese berechtigt sind. Mietspiegel müssen deshalb den Wohnungsmarkt realistisch abbilden“, heißt es von Seiten der Bundesregierung.

Dass qualifizierte Mietspiegel immer häufiger zum Zankapfel vor Gericht geworden sind, liegt an seiner zweifelhaften Aussagekraft. Mietspiegel wurden bisher alle zwei Jahre auf der Basis von Umfragedaten erstellt. Die Teilnahme an der Umfrage war freiwillig. Nahmen zum Beispiel in einer gemischten Wohngegend vorwiegend Besserverdienende mit teureren Wohnungen teil, war das Ergebnis nicht repräsentativ. Um dem vorzubeugen und die Datenqualität zu verbessern, wurde nun eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter eingeführt. Wer dagegen verstößt, muss mit einem Bußgeld rechnen.

Das Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) sieht außerdem vor, dass qualifizierte Mietspiegel nach zwei Jahren aktualisiert und nach vier Jahren von der nach Landesrecht zuständige Behörde neu erstellt werden müssen. Laut Mietspiegelreport 2020 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. gibt es in 36 der 200 größten deutschen Städte bislang keinen Mietspiegel. Die maßgebliche Miethöhe kann dann nur mithilfe eines Sachverständigen ermittelt werden, was hohe Kosten verursacht.

Neben den qualifizierten wird es weiterhin auch einfache Mietspiegel geben. Diese geben lediglich einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Städten mit über 50.000 Einwohnern, die bislang keinen Mietspiegel haben, bleibt bis zum 1. Januar 2023 Zeit, einen solchen zu erstellen. Eine längere Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024 räumt der Gesetzgeber den Städten ein, die sich für einen qualifizierten Mietspiegel entscheiden.