Stetig steigende Mieten erschweren es zunehmend, auf dem deutschen Wohnungsmarkt bezahlbare Wohnungen zu finden, ganz besonders in Ballungsräumen. 2015 wurde darum die so genannte Mietpreisbremse eingeführt. Sie soll verhindern, dass die Mietpreise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigen. Diese Regionen für jeweils fünf Jahre zu definieren ist Aufgabe der jeweiligen Landesregierungen.
Mietpreisbremse greift nicht bei bestehenden Mietverträgen.
Von der Regelung ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse greift auch nicht bei bereits bestehenden Mietverträgen, das hat das Bundesverfassungsgericht in einem aktuellen Urteil bestätigt (BGH, Urteil vom 28.9.2022, VIII ZR 300/21).
Geklagt hatten die Mieter einer 78 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin-Wedding. Als sie diese im April 2016 anmieteten, lag die Nettokaltmiete bei 611 Euro. Bereits ein Jahr später, im Juli 2017, wollte der Vermieter die Miete auf 674 Euro anheben. Im September 2017 stimmten die Mieter der Erhöhung zu, klagten jedoch 15 Monate später über ein Inkassounternehmen gegen die Mietpreiserhöhung, da sie gegen die Mietpreisbremse verstoße. Im Namen der Mieter forderte das Unternehmen eine Rückzahlung der vermeintlich zu viel gezahlten Miete, die anteilige Erstattung der Mietkaution und die Minderung der künftigen Miete auf den zulässigen Höchstbetrag.
Erfolglos klagte das Unternehmen durch alle Instanzen. Ein vorheriger Blick ins Bürgerliche Gesetzbuch wäre hilfreich gewesen. Die Mietpreisbremse regelt laut § 556d BGB explizit die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, nicht während des laufenden Mietverhältnisses. Damit ist die – von den Mietern zudem bereits akzeptierte – Mieterhöhung im vorliegenden Fall rechtens. Bei bestehenden Mietverhältnissen greift nicht die Mietpreisbremse, sondern die sogenannte Kappungsgrenze. Dieses Instrument regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf.
Mietpreisbremse und Deckelung von Indexmieten.
Die Mietpreisbremse in ihrer jetzigen Form ist umstritten. In den vergangenen Jahren hat sie sich den Ruf eines zahnlosen Tigers erworben. Laut einer empirischen Studie, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e. V. (DIW Berlin) ausgewertet hat, verlangsamte sie den Anstieg der Miete in den betroffenen Gebieten bislang lediglich um zwei bis vier Prozent. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) macht nun Druck, denn laut dem Koalitionsvertrag der Ampel soll die Mietpreisbremse erneut verlängert und nachgeschärft werden. „Gut wäre, wenn dafür nicht erst der Frühling über uns hereinbrechen muss“, zeigte Geywitz sich gegenüber dem „Spiegel“ ungeduldig.
Die Ministerin sprach sich zudem für eine von den Grünen geforderte Deckelung von flexiblen Indexmieten aus. Da diese an die Inflation gekoppelt sind, stellen sie für Mieter in Zeiten steigender Verbraucherpreise eine besondere Belastung dar. Eine vom Deutschen Mieterbund initiierte Untersuchung in sechs Großstädten ergab, dass im vergangenen Jahr etwa jeder dritte neue Mietvertrag an die Inflation gekoppelt war. Darum plant Geywitz, Indexmieten entweder an die allgemeine Mietpreisentwicklung zu binden oder auch hier eine Kappungsgrenze festzulegen. „Das steht aber nicht im Koalitionsvertrag, und die FDP sieht keinen Handlungsbedarf“, relativiert die Ministerin ihr Vorhaben.
Quellen: juris.bundesgerichtshof.de, gesetze-im-internet.de, oeffentlichen-dienst.de, rechtsanwaelte-lindemann.de, teamplan-online.de, haufe.de, tagesschau.de, spiegel.de, mieterbund.de
