Immobilienmakler müssen vor Risiken warnen

Zur Aufklärungspflicht eines Maklers gehört es, seine Auftraggeber vor Risiken beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie zu warnen. Wenn es wie im aktuellen Fall berechtigte Zweifel an der Solvenz einer Kaufinteressentin gibt, muss der Makler dem Klienten vom Verkauf abraten. Für etwaige finanzielle Einbußen des abgelehnten Käufers haftet er dann nicht.

Bei einem Immobilienverkauf gibt es viele Fallstricke, die ein Makler bzw. eine Maklerin beachten muss, um nicht in die Haftungsfalle zu tappen. So haben diese auch die Pflicht, ihre Auftraggeber vor etwaigen Risiken beim Immobilientransfer zu warnen. Im vorliegenden Fall zweifelte der Immobilienmakler an der Zahlungsfähigkeit der Käuferin, weil kurz vor dem geplanten Notartermin noch keine Finanzierungsbestätigung vorlag und die Finanzierung der Kaufnebenkosten von der Bank der Interessentin abgelehnt worden war. Darum riet er dem Eigentümer der Immobilie in Bad Dürkheim vom Verkauf ab.

Die enttäuschte Kaufinteressentin verklagte daraufhin den Makler. Er habe ihrer Meinung nach den Vertragsabschluss zu Unrecht verhindert. Sie hatte im Vorfeld mit dem Verkäufer verhandelt und sei sich mit diesem per Handschlag einig gewesen. Der Makler habe ihr daraufhin mitgeteilt, dass sie schon mit den Umzugsvorbereitungen beginnen könne. Was sie auch tat: Sie gab an, dass ihr für das Aus- und Wiedereinräumen der bislang bewohnten Immobilie Kosten in Höhe von 30.000 Euro entstanden seien. Die Umzugshelfer hätten über 2.100 Stunden benötigt. Nun verlangte sie Schadensersatz für diese Aufwendungen, die ihr im Vertrauen auf den nahen Abschluss des Kaufvertrages entstanden seien.

Das Landgericht Frankenthal wies die Klage ab (Urteil v. 7.5.2021, Az. 1 O 40/20). Der Makler habe vollkommen richtig gehandelt, urteilten die Richter. Über die Solvenz eines möglichen Vertragspartners aufzuklären, gehöre zu den Pflichten des Maklers. Der Immobilienvermittler muss auch ungefragt sämtliche Informationen, die für den Vertragsabschluss des Kunden (in diesem Fall des Hausverkäufers) von Bedeutung sind, an diesen weiterleiten (vgl. BGH, Urteil v. 22.9.2005, Az. III ZR 295/04).

Das Gericht war der Auffassung, dass der Interessentin ein Schaden entstanden ist, habe sie ihrem eigenen Fehlverhalten zuzuschreiben. Sie habe zu früh mit den Umzugsvorbereitungen begonnen. Schließlich könne der Immobilienkauf vor Unterzeichnung des Kaufvertrages noch aus vielen Gründen scheitern. Die aufgrund ihres voreiligen Handelns entstandenen Kosten habe sie selbst zu tragen. Davon abgesehen stellten die Richter die Kosten in Frage: Ein Aufwand von über 2.100 Arbeitsstunden für die Umzugshelfer sei nicht nachvollziehbar.