Immobilie – Schenkung kann teuer werden.

Wie so vieles ist auch das Erben und Vererben in Deutschland gesetzlich klar geregelt. Dennoch beschäftigen Erbstreitigkeiten häufig die Gerichte. Im aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs geht es um die rückwirkende Erbschaftssteuer eines vererbten Eigenheims. Damit Sie bei der Schenkung Ihrer Immobilie kein unnötiges Geld verschenken, stellt RE/MAX Germany Ihnen den Fall kurz vor.

Eine Witwe in Deutschland konnte es nicht glauben: 2013 hatte sie das Familienheim, das sie weiterhin bewohnt, von ihrem verstorbenen Mann geerbt. Anderthalb Jahre später schenkt sie die Immobilie ihrer Tochter. In Grundbuch ließ sie sich dabei ein unbegrenztes Wohnrecht eintragen. Wenig später erhält sie Post vom Finanzamt. Darin steht, dass auf einmal Erbschaftssteuer fällig wird, die rückwirkend zu zahlen ist.

Diese Forderung erscheint der Mutter wenig nachvollziehbar. Sie klagt gegen das Finanzamt vor dem Finanzgericht Münster. In der ersten Instanz verliert sie. Daraufhin geht sie in Revision. Doch der Bundesfinanzhof bestätigt die Entscheidung (Urteil vom 11.07.2019, Az. II R 38/16).

Der Grund liegt darin: Ein steuerfreies Erbe ist an einige Bedingungen geknüpft. Um etwaige Immobiliengeschäfte mit steuerfrei geerbten Häusern zu unterbinden, hat der Gesetzgeber eine Zehnjahresfrist festgeschrieben. So kann ein Ehe- oder Lebenspartner hierzulande bis zu einem Freibetrag von 500.000 Euro steuerfrei erben. Als Voraussetzung gilt jedoch, dass er oder sie die Immobilie selbst noch mindestens zehn Jahre lang zum Wohnen nutzt.

Diese Regel ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zu finden (§ 13, Abs. 1, Nr. 4b): „Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.“ So ein „zwingender Grund“ wäre zum Beispiel das eigene Ableben. Zieht der Erbe vorher aus oder gibt er sein Eigentum vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist auf, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Letzteres hatte die Klägerin nicht bedacht. Aus diesem Grund hatte sie ihr Recht auf Befreiung von der Erbschaftssteuer verloren.