Das Kündigungsrecht bei Homeoffice gehört zum Bereich des Immobilienrecht. Dieses Thema hat die Gerichte in den vergangenen Jahren immer wieder beschäftigt. Darf ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er dessen Wohnung für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen will? RE/MAX Germany hat recherchiert.
Gewerbliche Nutzung – wann darf der Vermieter kündigen?
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter nach § 573 BGB auf ein „berechtigtes Interesse“ berufen. Ein solches ist jedoch nur gegeben, wenn er die Mietwohnung entweder selbst bewohnen möchte oder eine lediglich untergeordnete geschäftliche Mitnutzung plant. Das heißt, er möchte beispielsweise einen Raum als Arbeitszimmer oder Homeoffice, Wohnzimmerpraxis oder -kanzlei nutzen nutzen.
Ein Vermieter darf seinem Mieter jedoch aus rein geschäftlich motivierten Gründen nur kündigen, wenn ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses ein „erheblicher Nachteil“ entsteht (vgl. § 573 BGB, Abs. 2, Satz 3). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er für die berufliche Tätigkeit einen Raum anmieten muss, dessen Miete höher ist als die Einnahmen aus seiner (frei)beruflichen Tätigkeit.
Der Tatbestand mangelnder Rentabilität liegt auch vor, wenn der Vermieter zwar über weitere Räumlichkeiten verfügt, diese aber nur nach aufwendigen Umbauarbeiten bzw. einer Kernsanierung beruflich nutzen kann. Als weiterer berechtigter Kündigungsgrund gilt, wenn „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“.
Kündigt der Vermieter jedoch, weil er oder sein Ehepartner die Mietwohnung braucht, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten, ist dies keine ausreichende Begründung (siehe BGH-Urteil vom 29.03 2017, VIII ZR 45/16). Der BGH stellt also an eine Kündigung wegen „erheblichen Nachteils“ strenge Anforderungen. Es muss ersichtlich sein, dass dem Betrieb oder Gewerbe des Vermieters gewichtige finanzielle Einbußen drohen, wenn die Mietwohnung nicht genutzt werden kann. Unannehmlichkeiten wie mangelnde Lagerungsmöglichkeit in erreichbarer Nähe reichen für eine Kündigung nicht aus.
Doch wie sieht es aus, wenn der Mieter die Wohnung als Homeoffice nutzen will?
Darf der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn dieser die Wohnung als Homeoffice gewerblich nutzen will? Auch das hängt im Einzelfall von der beruflichen Tätigkeit des Mieters ab. Das heißt, spielt sich diese im stillen Kämmerlein ab oder sind damit Besucherverkehr oder Warenanlieferung verbunden? Juristisch unterscheidet man Tätigkeiten mit und ohne „Außenwirkung“. Keine Zustimmung braucht der Mieter für eine gelegentliche berufliche Nutzung einer Wohnung. Auch Maler, Journalisten und Schriftsteller dürfen ihre Mietwohnung freiberuflich nutzen.
Herrscht jedoch reger Kundenverkehr oder bekommt der Mieter regelmäßig große Warenanlieferungen, kann der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung verbieten. Denn berufliche Aktivitäten in einer Privatwohnung, die eine Außenwirkung haben, sind vertragswidrig. Sie sind für Mitmieter sicht- oder hörbar und können als störend empfunden werden. So entschied der BGH zum Beispiel, dass ein Vermieter es seinem Mieter untersagen kann, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen (Az. VII ZR 213/12). Ähnlich sieht es aus, wenn der Mieter Versicherungsvertreter ist und mehrmals am Tag Kundenbesuch hat. Das gleiche gilt auch, wenn der Mieter in seiner Privatwohnung eine Zahnarztpraxis oder ein Nagelstudio eröffnet.
Quellen: gesetze-im-internet.de, iww.de > Mietrecht kompakt, haufe.de, immowelt.de