Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.
„Kauf bricht nicht Miete.“ So steht es im Bundesgesetzbuch § 566. Das heißt im Klartext: Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt auch den bestehenden Mietvertrag. Damit verbunden sind auch die dort festgelegten Kündigungsfristen. Der neue Eigentümer kann also, wie der Vermieter zuvor, Gründe für die Kündigung angeben – zum Beispiel Eigenbedarf.
Dabei richtet sich die Kündigungsfrist wie üblich nach der Dauer der Wohnzeit des Mieters: Wohnt dieser länger in der Wohnung kann die Kündigungsfrist schon mal bis zu 12 Monate erreichen. Im BGB ist vorgeschrieben, unter welchen Umständen Eigenbedarf angelmeldet werden kann. Dabei kommt es auf die Auslegung des Wortes „Bedarf“ an.
Eine Frage der Auslegung
Hier kann es kompliziert werden, denn die Interessen und Bedürfnisse des Eigentümers werden mit denen des Mieters in Relation gesetzt. Jedoch kann der Mieter auch widersprechen. Hier kommen die sogenannten Härtefälle ins Spiel: Der Mieter kann laut § 574 BGB Einspruch erheben, wenn „die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.
Der Härtefall
Als Härtefall wird z.B. ein 80 jähriger Mann eingestuft, der seit 30 Jahren in der Wohnung wohnt und zudem körperlich eingeschränkt ist. In diesem Fall wäre der Tod des Mieters oder dessen Umzug ins Altersheim ein ausreichender Grund.
Die Komplexität der Realität
Oft ist die Sachlage allerdings nicht so einfach. So bieten viele gesetzlichen Vorgaben Interpretationsspielraum. Eine Härte kann auch dann bestehen, wenn der Mieter z.B. keine angemessene neue Wohnung zu „zumutbaren“ Bedingungen ausfindig machen kann. Was ist nun hiermit gemeint? Natürlich die finanzielle Situation des Mieters. Gibt es in der Umgebung keinen vergleichbaren Wohnraum, kann dies vor Gericht zu Gunsten des Mieters ausgelegt werden.
Auch kann eine schwere Krankheit des Mieters eine unbefristete Fortsetzung des Verhältnisses bedeuten. Ebenso können Schwangerschaft, Kinder im Schulalter oder ein bevorstehendes Examen (Studenten-WG) Fristen verlängern.
Vertragliche Regelungen mit dem Mieter vereinbaren
Um Komplikationen im Vorfeld aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, den Kauf der Wohnung bei Eigenbedarf vorher vertraglich mit dem Mieter zu regeln. Eine Abfindung ist oft die beste und für beide Seiten erträglichste Lösung. Denn ein Rechtsstreit kann sich – je nach Komplexität des Falls – hinziehen und von der Kündigung bis zum tatsächlichen Auszug eine enorme Zeitspanne mit sich bringen. Erfahrungsgemäß können dies bis zu drei Jahre sein.
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