Wir möchten Sie vorab darauf hinweisen, dass es sich bei diesem Text nicht um eine verbindliche Aussage oder eine Rechtsberatung handelt. Viel mehr dient er zu Ihrer Information.
Beim Vermieten einer Immobilie spielt der Mietspiegel eine wichtige Rolle. Ihn zu berechnen ist alleroberste Bedingung für den Erfolg und eine problemlose Abwicklung der Mietverträge. Laut immowelt.de betrug der durchschnittliche Mietspiegel im März 7,50 Euro pro Quadratmeter.
Der Sättigungspunkt
Der Wert des Mietspiegels setzt sich jedochzusammen aus mehreren Faktoren, die alle beachtet werden müssen, um am Ende einen möglichst realistischen Mietspiegel zu erzielen. Beispiel: Eine Wohnung, die 80 – 120 Quadratmeter groß ist, kommt auf einen Mietspiegel von 7,70 Euro, während eine bis zu 40 Quadratmeter große Wohnung einen Mietspiegel von 9,20 Euro besitzt. Daraus lässt sich schließen, dass sich die Preise nach oben hin bewegen – an einen bestimmten Sättigungspunkt. Welche Faktoren den Mietspiegel beeinflussen und welche Möglichkeiten es noch gibt, den Mietspiegel zu ermitteln, zeigen wir Ihnen hier.
Die Wohnflächenverordnung berechnen
Zunächst gilt es, sich die Immobilie einmal genauer anzusehen. Dass der Mietspiegel einer großen Wohnung einen anderen Wert annimmt als bei einer kleinen Wohnung, ist einleuchtend. Nun stellt sich die Frage, wie sich die Angabe einer Wohnfläche überhaupt zusammensetzt. Wird von der Wohnfläche gesprochen, bezieht man sich auf sämtliche Räume der Immobilie, also auch auf etwaige Abstellräume, die Küche, Badezimmer, Toiletten und der Flur. Interessant wird es bei den Flächen von Dachgärten, überdachten Freisitzen und Balkonen. Wurde ein Vertrag vor Beginn des Jahres 2004 abgeschlossen, greift die sogenannte Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen. Sie besagt: diese Flächen werden zur Hälfte angerechnet. Alle Verträge ab dem Jahre 2004 fallen unter die sogenannte WoFiV, kurz für Wohnflächenverordnung, die sich neu mit der Definiton und der Berechnung von Wohnflächen befasst. Sofern es in den entsprechenden Verträgen nicht anders vermerkt ist, werden Balkon-und Terrassenflächen zu 25 Prozent angerechnet. Dieser Wert – 25 Prozent – gilt auch für Wintergärten und Loggia. Achtung: Waschküchen, Dachböden, externe Lagerräume, Garagen, Treppenhäuser und Kellerräume werden prinzipiell nicht als Wohnfläche angerechnet.
Zu betrachten ist auch die Raumhöhe. Hat die Immobilie eine Raumhöhe von mindestens 2 Meter, wird sie als voll angerechnet. Bewegt sich die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, zählt sie zu 50 Prozent. Wände, die weniger als 1 Meter hoch sind, sind von der Wohnfläche ausgenommen.
Verschiedene Gebäudeklassen
Der Immobilienmarkt ist groß, und kann schnell unübersichtlich wirken, da sich die Objekte in Angeboten und Inventar teils stark unterscheiden. Dem entgegen wirkt das Einteilen der Immobilien in verschiedene Wohnungsklassen. Die “untere” Klasse ist der einfache Standard. Wohnungen, die in diese Klasse fallen, müssen nicht zwingend über ein Badezimmer und eine Heizung verfügen. Es können Einzelöfen vorhanden sein, die mit Holz, Strom oder Gas betrieben werden. Auch darf die Toilette außerhalb der eigenen Wohnung installiert sein.
Deutlich komfortabler ist die Standard-Klasse. Die Wohnungen hierbei vergnügen über eine Gebäudezentral- oder eine Etagenheizung, sowie über Fernwärme in sämtlichen Räumlichkeiten. Sprich Küche und Bad sind davon nicht ausgenommen. Was die Sanitäranlagen angeht, ist vorgeschrieben dass das Badezimmer abgetrennt sein und eine Bade- oder Duschwanne enthalten muss. Die Toilette ist hier inklusive – also innerhalb der Wohnung.
Die Altersklasse der Immobilie bestimmen
Um den Wert einer Wohnung einschätzen zu können, vor allem auch in Hinblick auf die Zukunft, zählt vor allem auch die Betrachtung der energetischen Beschaffenheit. Dabei wird geprüft, wann und in welchem Umfang die letzte Modernisierung erfolgt ist. Und inwiefern Qualitäten wie beispielsweise die Dämmung erhöht wurden.
Die Lage bliebt Kriterium Nummer eins
Mit der Lage Ihrer Immobilie haben Sie den wichtigsten Faktor für den Mietspiegel ins Visier genommen. Die Lage entscheidet aus mehreren Gründen über den Wert. Zum einen muss zunächst der Mietspiegel der näheren Umgebung und Region betrachtet werden. Dieser setzt sich zusammen aus dem Durschnitt der ortsüblichen Vergleichsmiete und beeinflusst das Preisniveau ihrer Immobilie erheblich. Es werden vier verschiedene “Arten” von Lage unterschieden: die gute Wohnlage, die gute Aussichtslage, die gute Wohnlage, die Höhenlage und die Zentrallage. Ob eine gute Aussicht oder die Nähe zum Stadtzentrum wichtiger ist, entscheiden die Kunden individuell. Daher sind die Lagenangaben hilfreiche Indizien bei der Immobiliensuche.
Berechnung der örtlichen Vergleichsmiete
Die örtliche Vergleichsmiete ist der wichtigste Anhaltspunkt bei der Erstellung des Mietspiegels. Ihre Berechnung stützt sich im Grunde auf drei Schritte.
Der erste Schritt ist die Feststellung der Basis-Nettomiete, die nach Betrachtung der Wohnfläche, des Standards und des Wohnungstyps erfolgt.Im zweiten Schritt werden Zu- und Abschläge berechnet.
Der dritte Schritt umfasst die letztendliche Berechnung der ortüblichen Vergleichsmiete durch den Übertrag der Basis-Nettomiete und der Summe sämtlicher Zu- und Abschläge. Die Alternative zu dieser Berechnung ist ein Gang zum örtlichen Amt. Hier erhalten Sie günstige Broschüren und Auflistungen des örtlichen Mietspiegels. Dies ist besonders deshalb empfehlenswert, weil dadruch eine Verzerrung durch den Immobilienwettbewerb vermieden wird. Denn die Unterlagen des Amtes werden von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde geleitet und und von einem Gutachter erstellt. Eine andere Möglichkeit sind Immobilienbörsen. Beachten Sie, dass sowohl die Methoden zur Ermittlung als auch die Errechnungstabellen von Land zu Land, beziehungsweise von Region zu Region minimal anders ausfallen können.
Mietspiegel aus dem Internet?
In einer modernen Welt wie heute liegt es selbstverständlich auch nahe, das Internet zur Ermittlung des Mietspiegels zu benutzen. Immobilienportale stellen Mietspiegel-Rechner zur Verfügung, und profitieren dabei von den vielen Möglichkeiten der Datenspeicherung. So sind präzise, auf den Interessenten abgeschnittene Ergebnisse möglich, und der Immobilienmarkt erscheint transparent und übersichtlich. Besonders um deutschlandweit einen Überblick zu erlangen, kann das Internet eine gute Lösung sein.
Die Bedingung ist jedoch, dass geeignete Eingabemasken und Suchfilter verwendet werden. Leider erfolgt die Datenerhebung oft unpräzise und undurchschaubar, sodass es zu vagen Beschreibungen kommt. Achten Sie deshalb bei der Onlinesuche auf Mängel an Definitionen und Werten zur jeweiligen Gebäudeart. So erkennen Sie relativ schnell die Seriösität des jeweiligen Anbieters. Sehen Sie die Onlinewerte als Orientierung und Anhaltspunkt, aber keinesfall als festes Rechenprodukt. Angaben, die höher oder tiefer sind als das eigentliche regionale Preismittel führen dazu, dass der von Ihnen errechnete Mietspiegel nicht mit der Realmiete übereinstimmt. Daraus können entweder finanzielle Verluste resultieren – dann, wenn der Mietpreis zu tief anegsetzt wird. Oder aber etwaige Interessen springen ab, weil die Konkurrenz günstigere Immobilien anbietet, und Ihr Mietpreis einfach zu hoch ist.
Sie sehen also, der Mietspiegel setzt sich aus mehreren, gleichwertigen Faktoren zusammen. Sollten noch Fragen und Zweifel offenbleiben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!