Bei Eigenbedarf Alternative anbieten – Bei Verstoß gegen die Anbietpflicht droht Schadensersatz

Nach einem aktuellen Urteil des BGH kann ein Verstoß gegen die Anbietpflicht den Vermieter teuer zu stehen kommen: Die Eigenbedarfskündigung ist dann zwar nicht mehr unwirksam, aber mit hohen Folgekosten verbunden, da dem zu Unrecht gekündigten Mieter Schadenersatz zusteht.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter darauf achten, seiner Anbietpflicht nachzukommen: Besitzt er mehrere Wohnungen in einem Haus oder einer Wohnanlage, muss er dem gekündigten Mieter eine Alternativwohnung anbieten, wenn diese freisteht bzw. im Zeitraum der Kündigungsfrist frei wird (BGH, VIII ZR 311/02). Dies gilt auch dann, wenn eine freistehende oder frei werdende Wohnung nur befristet zur Verfügung steht.

Im Dezember 2016 änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung. Demnach macht ein Verstoß gegen die Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam, zieht aber Schadenersatzansprüche nach sich. Diese umfassen die Umzugs- und Maklerkosten und gege- benenfalls auch die Differenz zwischen alter und neuer Miete (VIII ZR 232/15).

Als missbräuchlich bzw. ungerechtfertigt gilt eine Kündigung, wenn die Gründe für die Kündigung bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar waren oder wenn der Kündigungsgrund nur vorgeschoben ist. Dies schließt auch eine Kündigung „auf Vorrat“ aus.

Um Willkür auszuschließen, muss der Vermieter in seiner schriftlichen Kündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe angeben, warum er die (bzw. bei mehreren freistehenden Wohnungen gerade diese Wohnung) für sich, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen benötigt. Grundsätzlich jedoch kann der Vermieter entscheiden, welche seiner Wohnungen er bzw. ein Angehöriger nutzen möchte.

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden, diese betragen drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate, wenn der Mieter bis zu acht Jahre dort wohnt, und neun Monate bei einer Mietdauer von über acht Jahren.

Schwierig wird es, wenn bei einem Mieter die Sozialklausel greift. Härtegründe vor Gericht sind hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder ein bevorstehendes Examen. Laut § 574 BGB (2) liegt eine Härte außerdem vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zu- mutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“. Ob etwas zumutbar oder nur schwierig ist, ist jedoch Ermessenssache. Anstatt das Mietverhältnis aus Härtegründen fortzusetzen, kann das Gericht auch lediglich eine angemessene Räumungsfrist gewähren.

In einer Eigenbedarfskündigung sollte der Vermieter also nachvollziehbar darlegen, warum er die Wohnung braucht, die derzeitige Wohnsituation und den Anlass für den geplanten Wohnungswechsel beschreiben (z.B. Familienzuwachs). Falls ein Angehöriger einziehen soll, muss auch dessen Name und der Verwandtschaftsgrad genannt werden. Wichtig ist außerdem der Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Legt der Mieter Widerspruch ein, muss sein Schreiben dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein.