Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Eine Immobilie gilt als vergleichsweise sichere Wertanlage. So bietet sich beispielsweise bei privaten finanziellen Engpässen immer die Möglichkeit eines Verkaufs. Dies ist auch dann der Fall, wenn ein Haus vererbt wird, die Erben sich jedoch nicht um die eigene Weitervermietung kümmern können, oder gar selbst wohnhaft werden wollen. Dass beim Verkauf einer Immobilie auch immense Kosten anfallen können, ist den wenigsten sofort bewusst.
Denn bis das Geld auf dem Konto liegt, sind oft einige Investitionen zu leisten. Doch welche Bereiche sind besonders kostenintensiv? Im Folgenden möchten wir Ihnen die wichtigsten Kostenpfeiler mit ausführlichen Informationen im Detail aufführen.
Wertgutachten für Immobilien bedeutet Vorteil
Allen voran bildet ein Wertgutachten zur Ermittlung des realen Verkaufspreises das wichtigste Fundament: An dieser Schaltstelle entscheidet sich die Höhe des Verkaufspreises. Denn im Lauf der Zeit ändert sich der Wert einer Immobilie. Bei in die Jahre gekommenen Häusern drücken oft mangelnde Sanierungsmaßnahmen den Kaufpreis. Wieviel ist Ihre Immobilie also tatsächlich noch wert? Abhängig von Lage, örtlichen Mietpreisen sowie dem Baujahr und der Bausubstanz, ist der Preis eines Hauses oder einer Wohnung immer in Relation zur jetzigen Marksituation zu betrachten. Der Preis pro Quadratmeter in Ihrer Region ist bestenfalls ein erster Anhaltspunkt. Damit diese Faktoren gegeneinander abgewogen werden können, ist ein umfassendes Gutachten unabdingbar.
Normalerweise richtet sich die Erhebung eines Gutachtens zur Wertermittlung nach der Art des Gutachtens. Mündliche Gutachten werden von einem Baugutachter erstellt und kosten in der Regel zwischen 100 bis 200 Euro. Diese Kurzgutachten stützen sich auf die geltenden rechtlichen Vorgaben, sparen aber mit erläuterten detaillierten Informationen aus. Der Vorteil: Als erste Orientierung kann ein unabhängiges Kurzgutachten durchaus sinnvoll sein.
Ein stichhaltiges schriftliches Gutachten schlägt deutlicher zu Buche. Hier können leicht vierstellige Kosten anfallen. Der Vorteil liegt allerdings darin, dass ein solches Verkehrsgutachten, wenn es darauf ankommt, auch “gerichtsfest” ist.
Werbeanzeigen für den Hausverkauf schalten
Hier kommt es auf das Ausmaß der Vermarktungsstrategie an. Eine Anzeige in einem Online-Portal kostet für die Dauer der Schaltung von ca. zwei Wochen rund 50-150 Euro. Hinzu kommen eventuell die Honorare für den Fotograf und den Designer. Für Anzeigen in Printmedien, die öfter geschaltet werden, gibt es oft die Möglichkeit eines Preisrabattes. In puncto Werbung wird leider bei Privatverkäufen oft gespart. Unsere Erfahrung zeigt allerdings, dass eine individuelle und für die Immobilie speziell abgestimmte Werbung ein ausschlaggebendes Kriterium für den Verkaufserfolg (und insbesondere den Verkaufspreis) ist – je mehr Nachfrage, desto höher der Preis. Gerne helfen wir Ihnen deshalb unter anderem beim Erstellen eines professionellen Exposés.
Notarkosten beim Immobilienverkauf
Nach § 311b BGB ist „bei Übertragung von Immobilieneigentum“ ein notariell bekundeter Vertrag erforderlich. Obowhl fälschlicherweise oft angenommen, können Notarkosten nicht als Werbekosten abgeschrieben werden. Zumal diese in aller Regel vom Käufer getragen werden.
Die Energiekosten der Wohnung berücksichtigen
Weiterhin ist ein Energieausweis vorgeschrieben und ist nach der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) sogar Pflicht. Er ist ein wichtiges Aushängeschild Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. In ausführlicher Form belaufen sich die Kosten für das Erstellen auf ca. 500 €. Einfacher – aber auch weniger aussagekräftig – schon ab 300 €. Generell kommt einem ausführlichen Energieausweis eine große Bedeutung zu, gibt er doch Aufschluss über anfallende Nebenkosten. Dies ist für mögliche Käufer oft ein ausschlaggebendes Kriterium. Gut, wenn Sie hier also mit den nötigen, belastbaren Dokumentationen aufwarten können. Auf dem Markt gibt es ein großes Spektrum an Angeboten. Informieren Sie sich gerne auch auf unseren Seiten zum Beispiel über den Unterschied von bedarfs- und verbraucherorientierten Ausweisen.
Entstehende steuerliche Belastungen beim Immobilienverkauf
Nach § 23 EStG sind Gewinne aus privaten Veräußerungen steuerpflichtig. Der Staat ist also an Ihrem Verkauf interessiert – in Form der Spekulationssteuer. Bei einem früheren Kaufpreis der Immobilie von rund 250.000 Euro und einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 Prozent ist der Verkäufer schnell bei 10.000 Euro Steuern. Ausnahme: Wird das nicht selbst genutzte Haus oder die vermietete Wohnung nach über zehn Jahren verkauft, bleiben Sie als Privatperson von dieser Steuer ausgenommen. Dabei spielt die Spekulationsfrist also eine große Rolle.
Wichtiger noch ist die Grunderwerbssteuer. Sie ist einmalig fällig. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis und liegt zwischen drei und sechs Prozent, je nach Bundesland. Die Grunderwerbsteuer ist für Verkäufer und Käufer vorgeschrieben. Meist wird sie aber vertraglich dem Käufer zugeschrieben. Zahlt der Käufer allerdings nicht fristgerecht, wird der Verkäufer vom Finanzamt belangt. Hier helfen leider auch keine schriftlich festgelegten Vertragsvereinbarungen.
Wird ein Kaufvertrag zwischen Verwandten ersten Grades abgeschlossen, entfällt diese einmalige Steuer zwischen Verwandten. Es besteht zudem die Möglichkeit, die Nebenkosten beim Immobilienverkauf unter bestimmten Bedingungen steuerlich abzusetzen. Dies gilt allerdings leider nicht für die Werbungskosten.
Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team der RE/MAX Immobilien Galerie Tübingen, Ihrem Immobilienmakler in Tübingen, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!